Valore aree edificabili via Santo Spirito, interrogazione di Intini

Per quale motivo l’amministrazione comunale non ha ridotto i valori delle aree fabbricabili, segnatamente di quelle ricadenti nella zona C/2 di via Santo Spirito, considerata la sussistenza di un precedente giurisprudenziale specifico e l’acquiescenza da parte del Comune di Bitonto?

È la domanda che pone, con un’interrogazione a risposta scritta indirizzata al sindaco, il consigliere comunale Paolo Intini.

In premessa, Intini elenca i riferimenti di legge in materia di valore delle aree fabbricabili:

– D. lgs 504/1992 istitutivo dell’Ici (art. 2 comma 1 lett. b) “per area fabbricabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi”</em>;
– D.L. 4/7/2006 n. 223 convertito in Legge 4/8/2006 n. 248 (art. 36 comma 2) “un’area è da considerare fabbricabile se utilizzabile a scopo edificatorio in base allo strumento urbanistico adottato dal Comune, indipendentemente dall’approvazione della Regione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo”</em>;
– D. Lgs 14/3/2011 n. 23 istitutivo dell’Imu e art. 13 del D.L. 6/12/2011 n. 201 convertito in Legge 22/12/2011 n. 214 che ne ha anticipato l’applicazione dall’anno 2012.

«In data 3 dicembre 2013 e in data 30 maggio 2014 – ricorda Paolo Intini – aveva proposto al presidente del consiglio comunale e al sindaco un abbassamento dei valori di riferimento delle aree fabbricabili ai fini Imu, anche in ragione del particolare periodo di crisi economica e finanziaria che interessa il mercato immobiliare e che sta influendo in maniera negativa sul valore venale delle aree edificabili.
Ai fini della determinazione della base imponibile per l’applicazione del tributo, il valore delle aree è costituito dal valore venale in comune commercio ai sensi dell’art. 5 D.Lgs 504/1992, richiamato per l’Imu dall’art. 13, comma 3 D.L. 201/2011 convertito in L. 214/2011».
Intini richiama poi «la lettera g del comma 1 art. 59, dov’è stabilito che i Comuni possono determinare periodicamente e per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree edificabili, e che la fissazione da parte del Comune dei valori delle aree fabbricabili (valori di riferimento) non può avere altro effetto che non quello di una autolimitazione di potere di accertamento Imu, nel senso che il Comune si obbliga a ritenere congruo il valore delle aree fabbricabili laddove esso sia stato dichiarato dal contribuente in misura non inferiore a quella stabilita nel Regolamento comunale».
Il Regolamento comunale della Iuc, deliberato dal consiglio il 9 settembre 2014, al n. 80 prevede che «per le aree fabbricabili che non possiedono un’autonoma rendita catastale, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1° gennaio dell’anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all’indice di edificabilità, alla destinazione d’uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato della vendita di aree aventi analoghe caratteristiche».

«La determinazione dei valori da parte del Comune – osserva Intini – è da ritenersi supporto tecnico utile ai fini degli adempimenti dell’ufficio. I valori di riferimento sono stabiliti con apposita delibera di giunta, da adottarsi entro il 30 aprile o comunque entro 30 giorni dalla data della deliberazione consiliare di determinazione delle aliquote e detrazioni, da pubblicare all’Albo Pretorio del Comune per i successivi 30 giorni; in presenza di perizia di stima ovvero di atto idoneo al trasferimento del diritto di proprietà o altro diritto reale su area edificabile, l’approvazione dei valori non impedisce al Comune di procedere al recupero dell’eventuale maggiore imposta, calcolata tenuto conto dei nuovi elementi desumibili dai suddetti atti. La delibera di giunta comunale di determinazione dei valori può essere modificata annualmente. In mancanza si intendono confermati i valori stabiliti per l’anno precedente.

Il valore delle aree/immobili dev’essere proposto alla giunta dal dirigente dell’Ufficio Tecnico comunale 4° Settore Lavori Pubblici

La giunta comunale, in data 14 novembre 2013, al n. 295 ha stabilito per zone omogenee i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili ai fini Imu per il biennio 2013-2014; l’amministrazione comunale, in data 16 dicembre 2014, ha confermato i valori delle aree fabbricabili (vedi nota informativa sul sito istituzionale del Comune di Bitonto)».

Paolo Intini fa poi riferimento ad un precedente giurisprudenziale specifico: «Un proprietario del Consorzio Bitonto 2 (difeso dall’avvocato Luigi Carbone), a seguito di accertamento Ici 2007 effettuato dal Comune di Bitonto, ha impugnato in Commissione Tributaria provinciale l’accertamento di maggior valore ai fini Ici di un’area fabbricabile ricadente nella zona C/2 via Santo Spirito;
la Commissione Tributaria regionale di Bari sezione 1 (presidente Sepe, relatore Gagliardi), sentenza 167/1/12 depositata in segreteria il 14/09/2012, ha emesso sentenza – passata in giudicato – con la quale ha stabilito che il valore della predetta zona era pari a 24 euro a metro quadrato.
Il Comune di Bitonto – osserva Intini – non solo non ha impugnato detta pronuncia, ma ha confermato detti valori procedendo al proporzionale sgravio per gli accertamenti ricevuti negli anni successivi da parte del predetto contribuente.
È evidente, peraltro, che il valore determinato dalla Commissione – in considerazione della grave congiuntura economica e del “crollo” dei valori immobiliari, aggiunto alla inerzia del Comune in merito alla realizzazione del piano di perequazione – ad oggi appare addirittura eccessivo.
D’altronde, come chiarito da un’altra sentenza della Commissione Tributaria regionale di Bari (n. 8/11/13), resa nei confronti di un altro contribuente (sempre difeso dall’avvocato Luigi Carbone) il Comune deve procedere in maniera più approfondita alla stima dei valori delle aree fabbricabili», ammonisce Intini.